Hisseli (paylı) bir taşınmazda pay sahibi olan kişiler, diğer paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde şufa hakkı davası açarak bu payı öncelikli olarak satın alma imkânına sahiptir. Uygulamada “önalım davası” olarak da bilinen bu dava türü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732-734. maddelerinde düzenlenmiştir. Üstelik 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile hem dava açma süresinde hem de bedel tespitinde köklü değişiklikler yapılmıştır. Bu yazıda şufa hakkının şartlarını, güncel süreleri, görevli-yetkili mahkemeyi ve dava sürecini ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete konu taşınmazlarda söz konusu olur; kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş bağımsız bölümlerde bu hak kullanılamaz. Şufa hakkı basit bir irade beyanıyla değil, ancak payı satın alan alıcıya karşı açılacak bir dava yoluyla kullanılabilir.

Şufa Hakkı Davası Açmanın Şartları Nelerdir?

Paylı Mülkiyet Şartı

Önalım hakkından yalnızca paylı mülkiyette pay sahibi olan kişiler yararlanabilir. Taşınmazda paydaş olmayan alacaklılar veya sınırlı ayni hak sahipleri bu hakkı kullanamaz. Taşınmazın niteliği (arsa, daire, tarla vb.) önemli değildir; belirleyici olan payın paylı mülkiyete tabi olup olmadığıdır.

Payın Üçüncü Kişiye Satılmış Olması

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması hâlinde doğar. Paydaşların birbirine yaptığı satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; zira kanunun amacı, taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmesini zorlaştırmaktır.

İcra ve İhale Yoluyla Satışlarda Yeni Durum (7571 Sayılı Kanun)

7571 sayılı Kanun’un 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 35. maddesiyle TMK m.733/1 yeniden düzenlenmiş ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırma (icra) yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Önceki düzenlemede yalnızca cebrî artırma satışları istisna tutulurken, artık kamu ihaleleri de bu kapsama açıkça dahil edilmiştir.

Şufa Davası Açma Süresi Ne Kadardır? Hak Düşürücü Süreler

Şufa hakkı davası, belirli hak düşürücü sürelere tabidir ve bu süreler hâkim tarafından resen dikkate alınır. TMK m.733/4 uyarınca güncel süreler şöyledir:

• Satış noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde şufa davası açılmalıdır.
• Bildirim yapılmamışsa dahi, satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde dava açılması zorunludur.

Bu bir yıllık üst sınır, 7571 sayılı Kanun ile önceki iki yıllık süreden kısaltılmıştır. Kanunun geçici 1. maddesi uyarınca bu değişiklik geriye yürümez: 25 Aralık 2025 öncesinde yapılmış satışlarda eski iki yıllık süre geçerliliğini korumaktadır. Bu nedenle, şufa hakkı davası açmayı düşünen bir paydaşın önce satış tarihini ve hangi sürenin uygulanacağını netleştirmesi büyük önem taşır.

Şufa Hakkı Davası Hangi Mahkemede, Kime Karşı Açılır?

Şufa davasına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; başka bir yer mahkemesinde dava açılamaz. Dava, satıcıya değil, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı yöneltilir; zira bir paydaş, diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açamaz.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir? Rayiç Bedel Dönemi

7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle TMK m.734/2’de yapılan değişiklik, önalım bedelinin hesaplanma yöntemini de değiştirmiştir. Önceki uygulamada bedel, tapuda gösterilen (çoğu zaman düşük gösterilen) satış bedeliydi. Yeni düzenlemeyle birlikte dava konusu payın rayiç (piyasa) bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Şufa hakkı sahibi, belirlenen bu bedel ile alıcıya ait tapu giderlerini, hâkimin vereceği kesin süre içinde ilgili yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse, hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Şufa Davası Süreci ve Gerekli Belgeler

Bir şufa hakkı davası açmadan önce aşağıdaki hususların hazırlanması sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir:

• Taşınmaza ait güncel tapu kayıtları ve paydaşlık bilgileri
• Satış sözleşmesi ve varsa noter bildirim/ihtarname belgeleri
• Dava açma süresinin (3 ay / 1 yıl) hâlâ geçerli olduğunun teyidi
• Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talebi
• Rayiç bedelin ve tapu giderlerinin depo edilmesi için gerekli mali hazırlık

Dava dilekçesinde taşınmazın kimliği, satış koşulları ve önalım hakkının kullanılma gerekçeleri açıkça belirtilmeli; süreye ilişkin deliller (noter bildirimi tarihi, satış tarihi) eksiksiz sunulmalıdır. TMK m.733 ve 734’ün resmî kanun metnine uygun bir şufa hakkı davası hazırlığı, teknik ve süreye duyarlı olduğundan, dilekçe ve delil sunumunun bir gayrimenkul hukuku alanında deneyimli avukat eşliğinde hazırlanması, hak kaybının önlenmesi açısından önerilir.

Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Haller

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma (icra) yoluyla yapılan satışlar
• Paydaşlar arasında gerçekleşen satışlar
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler
• Fiilî taksim yapılmış ve bu durumun uzun süre kesintisiz sürdürüldüğü taşınmazlar
• Önalım hakkından resmî şekilde ve tapu kütüğüne şerh verilerek feragat edilmiş olması

Ayrıca satış işleminin bağış, trampa gibi başka bir hukuki işlem olduğu ileri sürülüyorsa, işlemin gerçek niteliğinin ispatı davanın seyrini doğrudan etkiler; bu tür muvazaa iddiaları uygulamada sıkça karşılaşılan bir savunma ve saldırı aracıdır.

Şufa Hakkı Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Şufa davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

Noter bildirimi yapılmışsa bildirimden itibaren 3 ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süre, 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda hâlâ 2 yıldır.

Şufa davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hissedarlar arasındaki satışlarda şufa hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Şufa hakkı yalnızca payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde doğar; paydaşlar arası satışlarda kullanılamaz.

Önalım bedeli tapudaki satış bedeli midir?

Artık hayır. 7571 sayılı Kanun sonrasında bedel, hâkim tarafından belirlenen rayiç (piyasa) bedelidir; tapuda yazılı bedel esas alınmaz.

İcra yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda 2026 itibarıyla önalım hakkı açıkça kullanılamamaktadır.

Şufa hakkından önceden vazgeçilebilir mi?

Evet, önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; aksi hâlde feragat üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Sonuç: Şufa Hakkınızı Zamanında ve Doğru Şekilde Kullanın

Şufa hakkı davası, hem hak düşürücü sürelere hem de 7571 sayılı Kanun ile değişen bedel tespiti kurallarına tabi, teknik hazırlık gerektiren bir dava türüdür. Sürenin kaçırılması veya bedelin süresinde depo edilmemesi, haklı bir talebin dahi reddiyle sonuçlanabilir. Paydaşı olduğunuz bir taşınmazın payının satıldığını öğrendiyseniz veya alıcı sıfatıyla böyle bir davayla karşı karşıyaysanız, sürecinizi Av. Atilla Kesecek ve ekibiyle görüşerek değerlendirebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin değerlendirme için mutlaka bir avukata danışınız.